Regime especial de tributação em incorporação imobiliária

Em 07/03/2024, a Receita Federal do Brasil publicou a Instrução Normativa de nº 2.179 para trazer nova regulamentação sobre os regimes especiais de tributação e pagamento unificado de tributos aplicáveis às incorporações imobiliárias e às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito dos Programas Minha Casa, Minha Vida - PMCMV e Casa Verde e Amarela, anteriormente regulamentados pela IN nº 1.435/2013.

O Regime Especial Tributário, instituído pela Lei 10.931/2004 e alterada pela Lei 14.620/2023, representa uma espécie de “Simples Nacional” para as incorporadoras, prevendo a possibilidade de unificação dos tributos e contribuições federais (IRPJ, PIS/PASEP, CSLL e COFINS), entretanto, em que pese a previsão contida em Lei Federal, a aplicação da alíquota reduzida para imóveis de interesse social estava condicionada à regulamentação específica pela Receita Federal.

Esta regulamentação, muito aguardada pelas incorporadoras, construtoras e por todo o setor de construção civil, tratou de introduzir novos requisitos e procedimentos para adesão ao Regime, ao mesmo tempo que reforçou reiterados entendimentos das autoridades administrativas fiscais sobre questões cruciais para o setor.

Nesse contexto, em atendimento ao disposto nos parágrafos 6º a 10º do art. 4º da Lei nº 10.931/2004, regulamentou a aplicação da alíquota reduzida para 1% sobre a receita mensal recebida para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, sendo aqueles destinados às famílias que se enquadrem na “Faixa Urbano 1”, ou seja, com renda mensal bruta de até R$ 2.640,00.

Com a consolidação das condições para utilização dos benefícios, as incorporadoras e construtoras poderão se beneficiar desta redução tributária para redução dos custos finais dos imóveis, o que promete fomentar o setor imobiliário, tendo em vista que, antes da publicação da IN nº 2.179, a alíquota era aplicada de forma geral na proporção de 4%.

Para melhor compreensão do tema, o nosso time de direito imobiliário e consultoria tributária respondeu as principais questões pertinentes ao referido benefício fiscal.

Em quais casos o Regime Especial de Tributação são aplicáveis?

- O “RET” é aplicável para as incorporações imobiliárias objeto de patrimônio de afetação, para as construções e incorporações de imóveis residenciais de interesse social no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, destinados a famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1, e para as construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito dos Programas Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, e Casa Verde e Amarela.

Quais são os requisitos para adesão do “RET” para os casos de incorporação imobiliária?

A adesão ao RET-Incorporação tem caráter opcional, dependendo de requerimento de Opção do Regime Especial. Sua adesão é irretratável enquanto houver pendências financeiras (direitos de crédito) ou obrigações perante os adquirentes dos imóveis incorporados.

Para além dos requisitos trazidos pela anteriormente, a IN 2.179 trouxe três novas exigências:

I- afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária;

II- aderir ao Domicílio Tributário Eletrônico - DTE;

III- estar a matriz da pessoa jurídica em situação de regularidade fiscal quanto aos tributos administrados pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil - RFB, às contribuições previdenciárias, à Dívida

Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional – PGFN e quanto ao recolhimento ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS,

IV- não possuir créditos não quitados de órgãos e entidades federais;

V- não possuir sentenças condenatórias decorrentes de ações de improbidade administrativa proposta contra o sócio majoritário ou administrador;

VI – não possuir sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente, aplicadas contra sócio majoritário ou administrador.

Vale ressaltar que tem sido objeto de discussão a legalidade dessas condições, dado que o artigo 2º da Lei nº 10.931/2004 estipula apenas duas condições para a fruição do RET: (i) a entrega do termo de opção ao RET na unidade competente da RFB e (ii) a afetação dos terrenos e das acessões objeto da incorporação imobiliária. Portanto, de acordo com essa corrente, a IN nº 2.179 extrapolou sua competência normativa ao estabelecer hipóteses mais restritivas do que aquelas previstas na Lei que instituiu o regime, podendo ser considerada inválida ou ineficaz por contrariar a hierarquia normativa.

Quais são as alíquotas aplicáveis para cada caso?

Conforme previsto na Lei 10.931/04, como regra geral, para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos impostos e contribuições federais. (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) Considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.

Para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social (aqueles destinados à construção de unidades residenciais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida) cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida, desde que, até 31 de dezembro de 2018, a incorporação tenha sido registrada no cartório de imóveis competente ou tenha sido assinado o contrato de construção.

Para os projetos de construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social (aqueles destinados a famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1, com renda mensal bruta de até R$ 2.640,00, independentemente do valor da unidade, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida), o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput deste artigo será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida.

O que foi mantido pela IN 2.179?

A IN firmou quatro posições da RFB antes consubstanciadas unicamente por meio de Solução de Consulta COSIT. São elas:

I – Desde 27.12.2019, o RET-Incorporação é aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem a incorporação registrada no cartório de imóveis, ainda que as receitas sejam auferidas após a conclusão da edificação.

II – Desde 28.06.2022, o parcelamento do solo mediante loteamento caracteriza a incorporação imobiliária e sujeita-se ao RET-Incorporação, desde que atenda aos requisitos da IN 2.179, e desde que a

atividade de alienação de lotes integrantes do loteamento esteja vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida pelo incorporador ou empreendedor.

V - Os valores relativos a vendas canceladas e devoluções de vendas cujo montante supere o total das receitas dos respectivos períodos de apuração podem ser deduzidos da base de cálculo do RET-Incorporação a partir do mês em que seja reconhecido o cancelamento ou a devolução em conformidade com o regime (caixa ou de competência) adotado pelo contribuinte, sem impedimento para seu uso em períodos subsequentes.

IV - O RET-Incorporação pode ser aplicado à incorporação detida por Sociedade em Conta de Participação (SCP), desde que estas estejam devidamente registradas no patrimônio especial da SCP e atendam aos requisitos estabelecidos pela legislação, incluindo os da IN 2.179. Nesse contexto, compete ao sócio ostensivo cumprir as formalidades relativas ao regime e responder em nome da SCP para todos os fins.

Quando a Instrução Normativa passa a produzir efeitos?

- A partir da sua publicação no Diário Oficial da União, ou seja, desde 07/03/2024, as incorporadoras e construtoras já podem aderir ao Regime Especial de Tributação valendo-se dos benefícios previstos na IN nº 2.179, entretanto, somente a partir de 01/07/2024 a Receita Federal disponibilizará serviço digital em seu site para o procedimento de habilitação.