Publicação 22 jan. 2025 · Brasil

Conselho Monetário Nacional Regulamenta “Marco das Garantias”: entenda o que muda no Direito Imobiliário

Novas diretrizes para financiamento imobiliário: entenda o impacto da nova regulamentação

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A Resolução CMN nº 5.197, de 19 de dezembro de 2024, promulgada pelo Banco Central do Brasil, trouxe impactos significativos no âmbito do direito imobiliário ao incorporar e regulamentar o chamado Marco das Garantias. Essa regulamentação introduz a possibilidade de utilização de um mesmo imóvel como garantia em múltiplos financiamentos, através do conceito de "cota de crédito". Esse modelo permite que um imóvel possa ser fracionado em termos de seu valor garantidor para ser utilizado em diversas operações de crédito.

O Marco das Garantias também criou oportunidades para antigas operações de crédito que não acompanharam a valorização imobiliária. Agora, a regulamentação oferece regramentos claros e quantitativos que possibilitam o aproveitamento desse represamento de valor em novas operações de crédito, tornando o sistema mais eficiente e equitativo.

Pontos positivos da regulamentação:

1) Aumento da eficiência no uso de imóveis como garantia: com o conceito de "cota de crédito", o mesmo imóvel pode ser utilizado para diversas operações, ampliando a capacidade de financiamento sem a necessidade de novos ativos como garantia. Isso promove maior flexibilidade e acesso a créditos e operações de capitalização para os proprietários de imóveis.

2) Estímulo ao desenvolvimento sustentável: a clareza na quantificação das garantias restantes permite que o tomador de crédito planeje melhor o uso de seu patrimônio em futuras operações. Isso incentiva a expansão da atividade imobiliária e da construção civil, fomentando o crescimento econômico de maneira estruturada e sustentável.

3) Segurança jurídica: a padronização e regulamentação do Marco das Garantias reduzem os riscos de conflitos entre credores e outros interessados, aumentando a confiança no mercado e fortalecendo as bases legais para operações imobiliárias.

4) Valorizacão dos imóveis: o maior acesso ao crédito imobiliário impulsiona o aumento do valor de mercado dos imóveis. Isso ocorre porque o crédito mais barato eleva o poder de compra, resultando em maior dinamismo no mercado de imóveis usados e incentivando novos empreendimentos.

Condições para a contratação de novas operações de crédito garantidas pela extensão da alienação fiduciária ou da hipoteca deve possuir:

1) Prazos iguais ou inferiores ao prazo remanescente da operação de crédito original na data da contratação da nova operação.

2) Soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas menor ou igual ao valor garantido constante do título da garantia original.

3) É facultada a pactuação de condições de remuneração, atualização monetária e amortização distintas daquelas pactuadas na operação de crédito original.

4) Nas novas operações de crédito garantidas pela alienação fiduciária da propriedade superveniente, é facultada a pactuação de prazo e de condições de remuneração, atualização monetária e amortização distintos daqueles pactuados na operação de crédito original.

No geral, a Resolução CMN nº 5.197, que entrará em vigor em 1º de julho de 2025, representa um avanço significativo no setor imobiliário, promovendo inclusão financeira, aproveitamento mais eficiente das garantias e fortalecimento da segurança jurídica. Contudo, é essencial monitorar seus impactos de forma a garantir que a competitividade, acessibilidade e a gestão eficiente das garantias sejam mantidas no longo prazo.