Inovações do Marco Legal das Garantias no Direito Imobiliário

O aguardado “Marco Legal das Garantias”, implementado pela recente Lei 14.711/23, sancionada com vetos, no dia 31/10/2023, trouxe alterações em relação ao tratamento das regras de garantias e procedimentos para execução extrajudicial de dívidas garantidas por bens móveis e imóveis, entre outas disposições referentes à constituição de crédito e garantias.

Assim como boa parte da descentralização das obrigações de judicialização — movimento que vem acontecendo com o aprimoramento dos meios de controle de “atos oficiais”, e consequente atribuição de novas possibilidades aos notários — a Lei 14.711/23 traz inovações em relação à constituição de garantias, a exemplo da esperada alienação fiduciária superveniente e da possibilidade de aproveitamento de garantia existente, para a constituição de novos compromissos.

As garantias de adimplemento, sempre que válidas, trazem importantes reflexões sobre o seguimento de operações de crédito, que por sua vez são as ferramentas de “antecipação de investimento” para crescimento em quaisquer dos setores da economia.

Para ilustrar: o Brasil, majoritariamente agrário, tem em suas fazendas as mais qualificadas formas de garantia de obtenção de crédito aos produtores rurais. Com a possibilidade de utilização deste mesmo bem — agora dentro dos regramentos implementados pela Lei — essas mesmas garantias poderão servir para a constituição de outras operações de crédito, que não somente as firmadas com os fiduciários originários (credores).

E é neste sentido que o Marco Legal das Garantias foi recebido como um importante movimento que se espera para fomentação orgânica da economia.

Somado a isso, a Lei otimiza e coloca uma pá de cal às formas de execução das garantias para os eventos de inadimplemento, a exemplo da possibilidade — agora de forma lídima — de execução de garantia hipotecária extrajudicialmente, que agora passa a se assemelhar à garantia por meio de alienação fiduciária regida pela Lei 9514/1997.

Apesar de não ser tão assertiva no sentido de simplificação da execução da garantia em relação procedimental, a legislação inova em possibilidades de satisfação da dívida por meio da garantia, com faculdade do Credor — a exemplo da possibilidade de aceitação de lance, em segundo leilão, de valor equivalente à metade do valor de avaliação do Imóvel (atual redação do §2º do Artigo 27).

Isso demonstra que um dos objetivos seria de melhorar e simplificar os procedimentos de execução e recuperação de crédito com aprimoramento e simplificação das garantias.

A fundamentação da Lei demonstra que o mais importante objetivo da nova Lei seria da consequência direta em reduzir as taxas de juros praticadas pelo mercado frente à melhor previsibilidade de adimplemento, e com isso facilitar a tomada de créditos mediante o reaproveitamento das garantias já prestadas.

Também, de forma direta e não menos importante, e por estar intrinsecamente ligada ao Sistema Financeiro de Habitação, pretende-se o aumento do número de ofertas à aquisição imobiliária, frente à diminuição dos riscos assumidos pelos bancos.

É claro que ainda é necessário entender qual a resposta do mercado de crédito, como um todo, de como se dará essa possibilidade de utilização de mesmo bem ou diferentes bens para operações de créditos diversos. A despeito da imprevisibilidade de recepção do Marco Legal das Garantias, o que se tem por publicado é uma lei com claras regras de constituição e execução de garantias, que agora passam a contar também com a figura do “agente de garantia”, que poderá melhor administrar as constituições comuns e a concorrência de credores.

Mais especificamente ao Direito Imobiliário, de forma bastante objetiva, destacamos o que esta Lei trouxe:

• Utilização de um mesmo bem como garantia de mais de um empréstimo, inclusive com credores diferentes;
• Possibilidade de intimação por único e válido Oficial de Registro de Imóveis quando a dívida estiver garantida por mais de um imóvel, que por sua vez possam se competentes a diferentes circunscrições imobiliárias;
• Possibilidade de antecipar o vencimento de outras dívidas garantidas pelo mesmo bem imóvel, bem como de executar todos os imóveis dados em garantia, quando não houver determinação específica sobre qual parcela da dívida cada imóvel está vinculado;
• Possibilidade de intimação de todos os credores, simultaneamente, quando houver mais de um crédito garantido pelo mesmo imóvel, após averbações de início dos procedimentos de excussão extrajudicial;
• Previsão legal de designação de um agente de garantia, que atuará, em nome próprio, em benefício dos credores, podendo fazer o registro dos gravames dos bens, assim como gerenciar os bens e executar a garantia;
• Alteração do prazo para primeiro leilão, passando de 30 para 60 dias a contar do registro da consolidação da propriedade;
• Possibilidade de recarregamento da dívida;
• Regulamentação da execução extrajudicial de hipoteca, dando mais utilidade prática e este instituto;
• Possibilidade de extensão de hipoteca para garantia de novas obrigações em relação ao mesmo credor;
• Possibilidade de atuação dos cartórios na intermediação de acordos entre a parte credora e devedora, podendo, além disso, efetivar as notificações por meio eletrônico;

Em resumo, percebe-se que a Lei trouxe importantes previsões que passarão a melhor orientar os contratos de constituição de garantias, com claras hipóteses de válidas execuções.

Cumpre reiterar que oferecimento de garantia não pode ser confundida como “forma de pagamento”. Sempre é bom esclarecer que garantia não é pagamento, mas sim formato de satisfação para o caso de não cumprimento de obrigação originária.

Em um panorama, a Lei trouxe melhorias relevantes capazes de otimizar a tomada de créditos no país, bem como instituiu importantes avanços no sentido de descentralizar os procedimentos de recuperação de crédito, dando mais segurança aos negociantes, inclusive instituições financeiras, mas repita-se, ainda será preciso observar na prática quão confortável estarão aqueles que concorrerem à mesma garantia.