STF confirma restrições à aquisição de imóveis rurais por estrangeiros: evite riscos em operações com terras rurais

Decisão de abril de 2026

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, de forma unânime, manter válidas as restrições à compra e ao arrendamento de imóveis rurais por empresas brasileiras que tenham controle de capital estrangeiro.

A decisão foi tomada na sessão plenária do dia 23/04/2026,  na conclusão do julgamento da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 342 e da Ação Cível Originária (ACO) 2463. 

Na ADPF, a Sociedade Rural Brasileira (SRB) contestava o § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709/1971, dispositivo que equipara às empresas estrangeiras as pessoas jurídicas brasileiras cujo capital seja majoritariamente detido por estrangeiros — pessoas físicas ou jurídicas — com residência ou sede no exterior, estendendo a elas o mesmo regime aplicável à aquisição de imóveis rurais por estrangeiros. Na ação, argumentava-se que o referido § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709/71 não teria sido incorporado pela Constituição de 1988. 

Já na ACO 2463, a União e o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) buscavam invalidar um parecer da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo que dispensava tabeliães e registradores de imóveis de observar essas regras nas situações analisadas.

O debate tem origem em interpretações adotadas pela Advocacia-Geral da União (AGU) ao longo dos anos. Em 1994, por meio do Parecer nº GQ-22, a AGU entendeu que o dispositivo não havia sido recepcionado pela Constituição, considerando o conceito de empresa brasileira vigente à época, aquela constituída sob as leis brasileiras e com sede e administração no país. Após a revogação desse conceito pela Emenda Constitucional nº 6/1995, a questão foi reavaliada em 1998 (Parecer nº GQ-181), mantendo-se o entendimento anterior. Esse cenário só foi alterado em 2010, quando a AGU passou a reconhecer a validade do dispositivo, defendendo que empresas brasileiras com controle estrangeiro devem seguir as mesmas limitações impostas a empresas estrangeiras.

A Sociedade Rural Brasileira, no ano de 2015 ajuizou a ADPF 342 para questionar a constitucionalidade do artigo 1º, § 1º, da Lei 5.709/71, dispositivo que submete as empresas brasileiras sob controle estrangeiro ao mesmo regime jurídico aplicável às pessoas estrangeiras para fins de aquisição e arrendamento de imóveis rurais. Ao analisar a ADPF nº 342, ajuizada perante o STF em 2015, o Tribunal rejeitou a tese de inconstitucionalidade e confirmou a constitucionalidade da norma e a sua aplicabilidade, bem como a competência da União para autorizar pessoas jurídicas estrangeiras ou equiparadas a adquirir imóveis rurais. O julgamento começou em 2021, sob relatoria do ministro Marco Aurélio, e foi finalizado em 23 de abril de 2026.

Na mesma sessão, o Tribunal também julgou a Ação Cível Originária (ACO) nº 2.463, movida pela União e pelo INCRA contra o Estado de São Paulo, tendo decidido pela sua procedência, para confirmar a nulidade do Parecer nº 461/12-E da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo, por ilegalidade e tendo em conta a recepção, pela Constituição Federal, do artigo 1º, § 1º, da Lei nº 5.709/1971, assegurando à União e ao Incra a atribuição de conceder a pessoa jurídica estrangeira ou equiparada autorização para adquirir imóvel rural. A ação questionava o Parecer nº 461/2012 da Corregedoria-Geral da Justiça paulista, que havia dispensado os Cartórios de Registro de Imóveis e os Tabelionatos de Notas do Estado do cumprimento das restrições previstas na Lei nº 5.709/71. 

O Ministro Gilmar Mendes enfatizou que a norma não estabelece uma vedação total à compra de imóveis rurais, mas sim fixa critérios, limites e instrumentos de fiscalização. Dentre eles, estão a necessidade de autorizações administrativas, a definição de percentuais máximos de aquisição por município e a exigência de que a propriedade esteja vinculada à sua função de exploração econômica.

Destacou também que a legislação surgiu em um cenário de forte preocupação institucional com fraudes, concentração de terras e possíveis impactos à soberania nacional. Sua elaboração foi antecedida por uma Comissão Parlamentar de Inquérito e ocorreu ainda sob a vigência da Constituição de 1967/1969.

Em termos práticos, a decisão não introduz novas regras, mas reafirma que as limitações previstas na legislação de 1971 continuam aplicáveis às empresas estrangeiras e àquelas a elas equiparadas.

A legislação estabelece que a aquisição de imóveis rurais está condicionada ao cumprimento de critérios relacionados à destinação da área e a limites territoriais, além de exigir, em certos casos, a autorização de órgãos como o INCRA. Também determina que a compra de propriedades localizadas em áreas consideradas estratégicas para a segurança nacional depende de autorização prévia do Conselho de Segurança Nacional, seguindo procedimento específico.

Ao encerrar uma discussão que se prolongava há anos, especialmente relevante para o agronegócio no Brasil, o STF contribui para maior previsibilidade e segurança jurídica nas operações com imóveis rurais no Brasil, reduzindo incertezas que vinham impactando o ambiente de negócios e a tomada de decisões de investimento.

Por fim, importante ressaltar que não houve alteração a respeito da alienação fiduciária de bem imóvel rural em garantia, em favor de pessoa física ou jurídica estrangeira ou equiparada. Isso porque as restrições existentes na Lei 5.709/71 não se aplicam à constituição de garantias sobre imóveis rurais em favor de estrangeiro ou equiparado, pois a propriedade fiduciária é um direito real de garantia e não aquisição de propriedade plena. As restrições também não alcançam a execução da garantia real constituída sobre os imóveis rurais, possibilitando a consolidação destas propriedades no patrimônio do credor estrangeiro ou a ele equiparado.

Atualmente, empresas brasileiras cujo capital social seja majoritariamente detido por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras dependem de anuência do INCRA para adquirir imóveis rurais no país. Essa exigência decorre da Lei nº 5.709/1971 e do entendimento consolidado pelo Parecer AGU nº 01/2010, que equipara essas empresas, para esse fim, às pessoas jurídicas estrangeiras.